“租购同权”或是误读 专家称法律上不可能完全同权 纳吉布接受传唤 反贪“一把手”痛诉受威胁

2020-1-1

  “租购同权”或是误读 专家称法律上不可能完全同权

  □ 本报记者 张维

  对话嘉宾:

  袁华之 全国律师协会建设工程与房地产专    业委员会副主任

  朱建岳 北京观韬中茂律师事务所合伙人

  赵占领 北京志霖律师事务所副主任

  谢 挺 广东国晖律师事务所合伙人

  习近平总书记在党的十九大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。十九大代表、住房与城乡建设部部长王蒙徽表示将按照习近平总书记提出的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。他透露正在做的一项工作是加快研究与制定住房租赁管理条例。

  该条例早有雏形。今年5月我国曾就〖住房租赁与销售管理条例〗征求意见而下阶段住房租赁管理条例与住房销售管理条例或将分别出台。而无论以何种形式出台“租购同权”已成住房租赁条例中最惹人注意的亮点。

  租购同权可以降低购房需求

  记者:住建部透露通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。“租购同权”提法的背景是什么?旨在解决哪些现实问题?

  谢挺:在供给侧结构性改革大背景下“租购同权”的提出是我国购租并举的住房制度的一个配套政策。党的十九大提出让全体人民住有所居。实现“住有所居”的小康梦住房租赁市场已经是打造多层次住房结构、多角度保障不同群体的住房需求一个关键组成部分。长期以来租房者在城市生活中常常处于弱势地位租赁权益得不到强有力保障主要表现在社会医疗养老、教育等公共福利上与本地市民存在差异。

  “租购同权”的提出旨在让租房者公平享受社会公共福利。改变租房者的弱势地位改变传统观念里只有购房才是城市“新居民”的观念。购房跟租房没有差异的时候住房租赁市场就成为稳定房地产市场、平抑房价的一剂良方。

  朱建岳:国家提出的“租购并举”是建立房地产长效机制的一项重要措施。国内房地产一波接着一波上涨房产价格疯狂上涨带来的“泡沫”急剧膨胀给国家金融安全与社会稳定带来了威胁。

  袁华之:“租购同权”旨在保障大中型城市不断流入人口尤其是新市民作为房屋承租人的权利使其住有所居并以住房为中心形成相对稳定的生产生活关系。

  赵占领:这些年房价在不断调控中持续上涨。只有当租房与购房在权利上(主要是房屋所附带的公共资源政策福利)没有太大差别甚至是相同的时候民众对购房的需求将会减弱。

  “同权”指的是相同的公共福利权

  记者:“租购同权”到底是指什么?它会带来哪些改变?

  朱建岳:“租购同权”似乎是媒体曝出来的一个概念源于今年7月出台的〖广州市加快发展住房租赁市场工作方案〗其中有“保障租赁双方权益捧场租赁居住方式。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益保障租购同权。”

  该〖办法〗本意并不复杂解决了一个租赁者享有与住房所有者同等公共服务的问题但社会却对此进行了过度解读提出了“租购同权”的概念。有房产人士把租购同权解读到了租赁权与所有权并举的程度甚至称其堪比1998年的房改堪称第二次房产革命。

  我并不认为租赁权会等同于所有权。从法律上来讲租赁权永久不可能与所有权同权。将租赁权等同于所有权无视所有者的权利让我想起了过去曾经的私房所有者面对房管局安排住进来的租赁户的无奈让我看到了公房租赁者享受着国家标准租金而当二房东坐地收取高额租金的不公平。

  谢挺:“租购同权”是指通过立法明确租赁当事人权利义务保障当事人合法权益建立稳定租期与租金等制度逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

  “租购同权”一方面是刺激租房市场吸引更多的社会资本进入住房租赁领域增加租赁住房的供给缓解住房压力保障民生从而起到稳定房价缓解土地供应压力的作用。另一方面全面普及可增强大中城市尤其三四线城市的人口吸纳能力拉动城市消费经济增长提高城市人口红利。

  赵占领:“租购同权”中的“权”是指附加在房屋上的公共福利。有关“租购同权”的立法有可能通过修改现有的一些立法与政策消除租赁房屋与购买房屋所存在的对公共资源享受的差异。

  但是租赁房屋者取得的是使用权而购买房屋取得的是所有权这两种权利在法律上、法理上都不可能是完全相同的。按照物权法所有权包含占有、使用、收益与处分这四种权能。租赁所获得的仅仅是使用权而且这种使用权还带有一定的限制比如对使用时间与转租的限制。

  不能解决优质稀缺资源的分配

  记者:“租购同权”在实现上还存在哪些障碍?

  谢挺:从租的角度来说核心城市租赁住房的供需矛盾仍比较突出租赁住房供应量仍严重不足租房市场仍以个人房屋出租为主机构出租者较为缺乏。

  “租购同权”是指公共福利资源的同权短期来看难以惠及所有租房者根源在于公共福利资源的稀缺性。因此广州的“租购同权”在子女入学上设定了门槛明确了只有“符合条件的承租人才能享受这一权益。

  袁华之:首先公共服务配置本质上系资源分配范畴“租购同权”不能从根本上解决优质稀缺资源的分配问题。其次我国目前包括教育在内的公共服务主要以户籍为基础短期内无法打破户籍制约。再次对“租购同权”的承租人尚无科学、合理的划分标准。最后“租购同权”的实现涉及住建、教育等多个部门如何同时协调各个部门也是工作障碍之一。

  赵占领:公共政策调整往往需要跨部门联动共同协商。“租购同权”在落实中很容易被地方政府打擦边球并可能带来租金大幅上涨等问题。户口落在租住房屋上还与原房东的户口存住冲突。

  应当实现的是“租购并举”

  记者:如何实现真正的“租购同权”?

  朱建岳:“租购并举”而不是“租购同权”才是我们试图建立的房地产长效机制的应有之义。

  “租购同权”不是一个法律上的概念而是一个社会管理概念是在国家政策上在处理同处一地的国民福利的问题上做到租赁者与所有者同等待遇。一旦做到这一点就能改变社会对为享有福利而被迫走上攒钱购房之路改变社会对因为购买力始终存在而带来的房价永久上涨的预期。

  政府需要付出巨大的努力。首先改变社会的预期政府要带头。政府首先要牺牲土地财政要学会过紧日子。因为土地要用来建设租赁房再也收不到地租了。其次政府还要做到教育、医疗、养老等民生项目全区域均等覆盖改变过去的过度集中带来的不公平。再次政府对管理体制也需要改革。行政区域、行政机构不再小而全而应该大而简。大使得在公共服务均等化上容易铺开不再因行政区划、机构职能交叉扯皮;简则能做到政府人头费减少内部消耗少效率提高。

  谢挺:“租购同权”需要更多制度配套更多公共资源的合理分配社区教育模式的改革、跨区域的医疗公积金联网、养老制度的完善、住房租赁市场的规范。

  袁华之:我们需要考虑住房租赁政策与户籍政策的联动科学、合理设置享有权利承租人的条件既便于管理又普惠广大承租人。同时还需协调住建、教育、卫生、税务等部门出台具体操作办法保障租购同权落地。

  马来西亚前总理纳吉布·拉扎克22日按要求接受反腐败委员会问询就他所牵涉的主权投资基金“一个马来西亚发展公司”洗钱与贪腐案提供证词。

  马来西亚反腐败委员会新任主席穆赫德·舒克里·阿卜杜勒几年前检查“一马案”期间被迫提前退休。舒克里22日在一场消息发布会上痛诉遭纳吉布势力恐吓的往事称有人给他寄子弹。

  【小切口】

  纳吉布领导的执政联盟国民阵线9日败选下野。新政府随后重新检查“一马案”禁止纳吉布夫妇离境。

  按反腐败委员会的要求纳吉布22日到普特拉贾亚市接受问话。

  德新社报道抵达反腐败委员会办公地时纳吉布表情平静从围堵在那里的媒体记者中穿过。

  大约5个小时后问话结束。纳吉布神情疲惫告诉媒体记者:“我要感谢记录证词的团队他们工作专业。一大部分已经完成24日将再次接受问询。”

  一马发展公司由纳吉布2009年主导设立带有公营性质资金来源是马来西亚纳税人。这家投资机构几年前曝出资金去向不明包括纳吉布等多名政府官员涉嫌侵吞公款。新任总理马哈蒂尔·穆罕默德就任后重新检查“一马案”21日设立检查工作组。

  反腐败委员会说22日只针对一桩涉及“SRC国际”的案件问询纳吉布。

  SRC国际曾是一马发展公司旗下能源企业2012年划归马来西亚财政部直接管理当时纳吉布任总理兼财政部长。按照法新社的说法SRC国际数以亿计美元资金去向不明。

  路透社报道反腐败委员会掌握的证据显示SRC国际旗下1060万美元流入纳吉布个人“腰包”。

  相比纳吉布牵扯的赃款总额SRC国际案只是“冰山一角”。〖华尔街日报〗2015年报道这家美国报纸的记者看到一份文件显示将近7亿美元由一马发展公司转入纳吉布私人账户。

  路透社报道反腐败委员会之所以先重新检查SRC国际案是因为那笔赃款曾借助马来西亚国内金融机构操作转账信息更容易追踪而其他大多数赃款经由其他国家的金融机构转移。

  【受威胁】

  纳吉布22日开始接受问询后反腐败委员会主席舒克里在一场消息发布会上说反腐败委员会没有逮捕纳吉布但即将对他提起公诉。

  “一马案”曝光之初舒克里在反腐败委员会任高级职务2016年被迫提前退休。马哈蒂尔就任总理后任命舒克里接管反腐败委员会。

  舒克里告诉媒体记者刚开始检查“一马案”时他承受“巨大压力”多名证人遭恐吓纳吉布政府迫使他提前退休。

  “我们的几名证人遭绑架被要求回答向我方披露了什么情况”舒克里说“我的家里曾收到一枚子弹我甚至没有告诉妻子与家人没有报警。”

  他一度落泪回忆道:“我们的线人告诉我我会被捕并受拘押因为我被指认阴谋推翻政府。”

  舒克里是马来西亚新政府所设“一马案”工作组成员之一。工作组中不少人的遭遇与他相似。时任总检察长阿卜杜勒·加尼·帕泰尔2015年检查〖华尔街日报〗报道的内容两周后遭纳吉布解职。

  他的继任者穆罕默德·阿潘迪·阿里2016年初为纳吉布洗脱腐败嫌疑认定流入纳吉布个人银行账户的将近7亿美元是沙特阿拉伯王室馈赠不涉及任何刑事犯罪或贪腐。马哈蒂尔上台后勒令阿潘迪“休假”。

  反腐败委员会前主席阿布·卡西姆·穆罕默德也是工作组成员2016年被迫提前退休。(杜鹃)(新华社专特稿)

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